Přeskočit na obsah
vykupyonline.cz
+420 776 000 503 Chci nabídku

Prodej nemovitosti
s hypotékou: co řešit s bankou a katastrem

Byt nebo dům s hypotékou lze obvykle prodat i před splacením úvěru. Rozhoduje přesné vyčíslení od banky, úschova kupní ceny a navázaný výmaz zástavy z katastru.

Na stránce najdete obvyklý postup, hlavní rizika a co ověřit před podpisem smluv.

Nezávazně probereme Vaši situaci
VyčísleníZůstatku od banky
ÚschovaKupní ceny
KatastrVýmaz zástavy
Rychlá odpověď

Nemovitost s hypotékou
lze prodat

Ve většině případů se z kupní ceny nejprve doplatí zůstatek hypotéky. Banka poté vydá podklad pro výmaz zástavního práva a následně se změna promítne v katastru.

Nejdůležitější je správné pořadí kroků, přesné vyčíslení od banky a dobře nastavená úschova kupní ceny. Právě tady vznikají chyby, které mohou převod zdržet nebo zbytečně zkomplikovat. Na této stránce vysvětlujeme prodej nemovitosti zatížené hypotékou, nikoli přímý výkup ani prodej bez realitky.

Jak to funguje

Zástavní právo znamená, že banka potřebuje mít jistotu, že z kupní ceny dostane doplacený zůstatek hypotéky.

Po úhradě vydá podklad pro výmaz zástavního práva. Podle banky může jít o kvitanci, souhlas s výmazem nebo potvrzení o zániku zástavního práva.

Teprve na základě tohoto podkladu se řeší výmaz zástavy v katastru.

Vyčíslení zůstatkuOd banky, k přesnému datu
Advokátní úschovaPeníze pod kontrolou
Potvrzení bankyPodklad pro výmaz zástavy
Výmaz zástavyZměna zápisu v katastru
Vysvětlení

Lze prodat nemovitost
s hypotékou?

Ano. Samotná hypotéka prodeji nebrání. U části případů je ale v katastru vedle zástavního práva zapsán také zákaz zcizení a zatížení. Pak nestačí jen vyčíslení zůstatku od banky. Je potřeba ověřit, jaké další souhlasy nebo podklady bude banka pro převod a navazující zápis do katastru požadovat.

V praxi se proto nejdříve kontroluje list vlastnictví a podmínky banky. Teprve potom dává smysl nastavovat kupní smlouvu, úschovu kupní ceny a platební instrukce tak, aby banka dostala doplacený zůstatek a po úhradě vydala listinu pro výmaz zástavního práva, případně i souvisejícího omezení.

Co to znamená pro Vás: nejde jen o to, zda lze byt nebo dům s hypotékou prodat. Rozhoduje, jestli na nemovitosti není další omezení a zda na sebe správně navazují souhlas banky, úschova, kupní smlouva a katastr. Právě tady vzniká nejvíc chyb, které převod zdržují.

Kvitance je podle § 1949 občanského zákoníku potvrzení o splnění dluhu. V praxi ale banka nemusí pro katastr používat vždy právě tento název. Může jít i o souhlas s výmazem nebo potvrzení o zániku práva. Proto je lepší na stránce mluvit obecně o podkladu banky pro výmaz zástavy.

Varianty

Jak se při prodeji nejčastěji
řeší hypotéka

Nejčastější řešení

Doplatek hypotéky z kupní ceny

Kupní cena se rozdělí podle předem nastavených podmínek. Nejprve se uhradí vyčíslený zůstatek bance a teprve poté se doplatek vyplatí prodávajícímu.

3 rizika
Vyčíslení není k přesnému datu a konečná částka nesedí.
Ve smlouvách není jasně určeno pořadí plateb.
Chybí přesné podmínky pro vydání podkladu k výmazu zástavy.
3 kontrolní body
Vyžádat vyčíslení zůstatku k přesnému datu včetně pokynů banky k úhradě.
Ve smlouvách jasně určit, kolik jde bance a kdy se uvolní doplatek prodávajícímu.
Ověřit, kdo a na základě jaké listiny podává návrh na výmaz zástavy.
Jen se souhlasem banky

Převzetí úvěru kupujícím

Tato varianta přichází v úvahu jen tehdy, když s ní výslovně souhlasí banka. Kupující musí splnit její podmínky podobně jako při sjednání nové hypotéky.

3 rizika
Banka převzetí úvěru neschválí a bude nutné vrátit se k doplacení z kupní ceny.
Schválení trvá déle, než počítá rezervace nebo kupní smlouva.
Smluvní dokumentace neřeší dostatečně, kdo nese riziko při zamítnutí bankou.
3 kontrolní body
Předem si od banky písemně potvrdit, zda tuto variantu vůbec připouští.
Mít připravenou náhradní variantu doplacení z kupní ceny.
Nastavit termíny smluv podle reálné doby schvalování banky.
Časté při koupi na hypotéku

Kupující hradí cenu z nové hypotéky

Kupující financuje koupi novým hypotečním úvěrem. Je potřeba sladit podmínky banky prodávajícího, banky kupujícího, úschovy i navazujících zápisů v katastru.

3 rizika
Každá banka vyžaduje jiné pořadí kroků a jiné podklady.
Úschova nemá přesně nastavené podmínky pro uvolnění jednotlivých částek.
Časový harmonogram nepočítá s postupem katastru a administrativními lhůtami.
3 kontrolní body
V úschově přesně rozdělit částku určenou pro banku a doplatek pro prodávajícího.
Pracovat jen s aktuálním vyčíslením a písemnými instrukcemi bank.
Před podpisem smluv ověřit, jak na sebe navazují čerpání úvěru, výmaz zástavy a katastr.
Srovnání

Srovnání variant
vypořádání hypotéky

Varianta Kdy dává smysl Co je potřeba pohlídat Jak snížit riziko Časový rámec
Doplatek z kupní ceny Nejčastější řešení při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou. Vyčíslení zůstatku k přesnému datu, pořadí plateb, podmínky úschovy a podklad pro výmaz zástavy. Pracovat s aktuálním vyčíslením, jasně nastavit smlouvy a platební instrukce banky. Individuálně podle banky, úschovy a katastru.
Převzetí úvěru kupujícím Jen pokud s tím výslovně souhlasí banka a kupující splní její podmínky. Schválení banky, termíny, smluvní jistota a návaznost dalších kroků. Předem si písemně potvrdit postup banky a mít připravenou náhradní variantu doplacení z kupní ceny. Obvykle delší, protože záleží na schvalování banky.
Kupující hradí cenu z nové hypotéky Časté při běžném prodeji, když kupující financuje koupi vlastním hypotečním úvěrem. Součinnost obou bank, úschova, čerpání úvěru a navazující zápisy v katastru. Před podpisem smluv sladit podmínky bank, úschovy i pořadí jednotlivých kroků. Zpravidla delší kvůli koordinaci bank a postupu katastru.

Poznámka k času: Termíny se liší podle konkrétní banky, nastavení úschovy a vytížení katastru. U vkladů je navíc potřeba počítat s ochrannou lhůtou, po kterou katastr ještě nerozhoduje.

Postup

Postup prodeje
nemovitosti s hypotékou

Co prověřit a v jakém pořadí, aby na sebe správně navazovala banka, úschova, smlouvy a katastr.

1

Prověřit list vlastnictví

Ověří se zástavní právo banky, případný zákaz zcizení nebo zatížení a další omezení, která mohou ovlivnit převod nebo navazující zápisy v katastru.

2

Vyžádat vyčíslení zůstatku od banky

Banka sdělí částku k doplacení k přesnému datu a pokyny, kam a jak má být úhrada provedena.

Důležitý podklad
3

Vyřešit s bankou podmínky převodu

Pokud je vedle zástavy zapsán také zákaz zcizení nebo zatížení, je potřeba s bankou předem vyřešit, jaký souhlas nebo jaké listiny budou nutné pro převod a navazující zápisy do katastru.

4

Dohodnout kupní cenu a způsob financování

Stanoví se kupní cena a způsob úhrady. Kupující může platit z vlastních prostředků, z nové hypotéky nebo jinou dohodnutou variantou.

5

Připravit kupní smlouvu a úschovu

Smlouvy musí přesně určit pořadí plateb, podmínky uvolnění peněz a návaznost na banku i katastr.

6

Složit kupní cenu do úschovy nebo zajistit čerpání úvěru

Kupující složí peníze do úschovy, případně jeho banka uvolní prostředky podle předem nastavených podmínek.

7

Uhradit bance částku podle vyčíslení

Z úschovy nebo z kupní ceny se nejprve doplatí částka určená bankou. Teprve potom se řeší další kroky.

Pořadí plateb je zásadní
8

Získat podklad banky pro výmaz zástavy

Po doplacení banka vydá dokument potřebný pro výmaz zástavního práva, případně i pro zrušení souvisejícího omezení. Název i forma se mohou lišit podle konkrétní banky.

Důležitý podklad
9

Podat návrh na vklad vlastnického práva

Na katastr se podá návrh na převod vlastnického práva a podle nastavení konkrétního případu i další navazující návrhy.

10

Uvolnit doplatek prodávajícímu

Zbývající část kupní ceny se uvolní až ve chvíli a za podmínek, které přesně určuje úschovní smlouva.

11

Podat návrh na výmaz zástavy a případných omezení

Na základě podkladu od banky se podá návrh na výmaz zástavního práva, případně i zákazu zcizení nebo zatížení, pokud je na listu vlastnictví zapsán.

12

Dokončit předání a zkontrolovat katastr

Předá se nemovitost, vyřeší se předávací protokol a následně se ověří, že jsou v katastru všechny změny zapsané správně.

Pozor: Na listu vlastnictví nemusí být jen zástavní právo banky. Často je zapsán také zákaz zcizení nebo zatížení. V takové situaci nestačí pouze vyčíslení zůstatku. Je potřeba předem vyřešit s bankou i souhlas nebo další podklady pro převod a navazující zápisy do katastru.

Příprava

Co si připravit
k prodeji s hypotékou

Adresa nemovitosti nebo číslo listu vlastnictví Aby šlo hned ověřit stav v katastru, zástavy a případná omezení — nahlizenidokn.cuzk.cz
Číslo úvěru nebo úvěrová smlouva Pro komunikaci s bankou a vyžádání vyčíslení zůstatku.
Vyčíslení zůstatku od banky Částka k doplacení k určitému datu včetně pokynů k úhradě.
Doklad o nabytí nemovitosti Kupní smlouva, usnesení o dědictví, darovací smlouva nebo jiný nabývací titul.
Podklady k SJM nebo spoluvlastnictví Pokud je nemovitost ve společném jmění nebo má více vlastníků.
Co prověříme

Z naší strany
prověříme

Stav v katastru nemovitostí Zástavní práva, věcná břemena, poznámky, plomby a další zápisy.
Omezení převodu a zatížení Zda je na listu vlastnictví zapsán zákaz zcizení nebo zatížení a co bude potřeba vyřešit s bankou.
Soulad údajů na listu vlastnictví Vlastníci, podíly, stavby a návaznost na předložené dokumenty.

Z praxe: Nejvíc komplikací obvykle nevzniká v ceně, ale v návaznosti jednotlivých kroků. Rozhoduje, co je zapsáno na listu vlastnictví, jaké podklady vyžaduje banka a kdy se podle úschovy uvolňují peníze.

Z praxe

Nejčastější situace
při prodeji s hypotékou

Typové situace, které se při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou objevují nejčastěji.

Obě strany financují hypotékou

Prodávající má hypotéku, kupující financuje koupi hypotékou

V těchto případech je potřeba sladit podmínky obou bank, úschovu kupní ceny i pořadí jednotlivých kroků. Musí být jasné, kdy se doplatí původní úvěr prodávajícího a za jakých podmínek se uvolní zbývající část kupní ceny.

Největší komplikace obvykle nevznikají v ceně, ale v návaznosti bankovních podmínek, čerpání úvěru a zápisů do katastru.

Tip: Před podpisem smluv si vyžádejte od obou bank základní časový rámec a seznam podkladů, které budou pro převod potřebovat.
Rozchod nebo rozvod

Nemovitost je ve společném vlastnictví a běží na ni hypotéka

Tady nejde jen o samotný prodej. Je potřeba vyřešit, kdo je vůči bance nadále zavázán, jak se vypořádají podíly a kdo bude podepisovat navazující dokumenty.

Pokud mezi spoluvlastníky nebo bývalými manželi není shoda, je lepší si nejdřív ujasnit postup s bankou a teprve potom uzavírat závazné dohody s kupujícím.

Tip: Když mezi vlastníky není dohoda, vyplatí se vyřešit právní a bankovní stránku ještě před spuštěním inzerce.
Když rozhoduje čas

Potřebujete prodej vyřešit v krátkém čase

Když rozhoduje čas, je důležité rychle ověřit, co je zapsáno na listu vlastnictví, jaké podklady bude chtít banka a zda na nemovitosti neváznou další omezení. Právě tyto body často rozhodnou, zda je převod reálně proveditelný v požadovaném termínu.

Pod časovým tlakem má smysl porovnat, který způsob prodeje odpovídá konkrétní situaci. V každé variantě ale musí zůstat jasně nastavená úschova, doplacení banky a návaznost na katastr.

Možnosti: prodej bez realitky, přímý výkup, řešení při dalších omezeních nebo možnost zůstat po prodeji v nemovitosti.
Pozor

Kdy je potřeba
zbystřit

Na listu vlastnictví je více zástavních práv nebo další omezení.
Vedle zástavy je zapsán také zákaz zcizení nebo zatížení.
V katastru je nesoulad v údajích — například u vlastníků, podílů, staveb nebo věcných břemen.
Banka požaduje pro převod nebo výmaz zástavy další souhlas či další podklady, nejen doplacení úvěru.
Kupující navrhuje platbu mimo úschovu nebo bez jasně nastaveného pořadí plateb.
Není předem určeno, kdo hradí jednotlivé platby a kdo podává návrhy na katastr.
Na straně prodávajícího je více účastníků — spoluvlastnictví nebo SJM — a chybí dohoda o dalším postupu.
Rezervační nebo kupní smlouva obsahuje krátké termíny a vysoké sankce, které neodpovídají reálnému postupu banky a katastru.
Kupující financuje koupi hypotékou, ale zatím nemá potvrzený postup banky nebo schválené financování.

Kupní cena v úschově: proč u hypotéky rozhoduje pořadí plateb

U prodeje nemovitosti s hypotékou nestačí domluvit jen kupní cenu. Důležité je přesně nastavit, kdy a kam odejdou jednotlivé platby.

Správně nastavená úschova určí, že se nejprve uhradí částka bance podle jejího vyčíslení a teprve poté se uvolní doplatek kupní ceny prodávajícímu.

Tím se chrání obě strany. Prodávající ví, že banka dostane to, co požaduje pro další postup. Kupující má jistotu, že peníze neodejdou dříve, než jsou splněny sjednané podmínky a na vše správně naváže katastr.

Podrobněji fungování úschovy vysvětlujeme v článku proč trvat na advokátní úschově.

Časté dotazy

Nejčastější otázky
k prodeji nemovitosti s hypotékou

Ano. Ve většině případů se z kupní ceny nejprve doplatí zůstatek úvěru bance a teprve potom se uvolní doplatek prodávajícímu. Rozhoduje správné vyčíslení zůstatku, pořadí plateb a podklady pro další zápisy v katastru.

Jde o částku, kterou banka požaduje k úplnému doplacení úvěru ke konkrétnímu dni. Právě z tohoto dokumentu se vychází při nastavení plateb, úschovy i dalších kroků vůči bance.

Pak obvykle nestačí jen doplatit hypotéku. Je potřeba předem vyřešit s bankou, jaký souhlas nebo jaké další listiny budou nutné pro převod a navazující zápisy do katastru. Bez toho se může převod zdržet nebo úplně zastavit.

U správně nastaveného převodu nejprve odchází částka bance podle vyčíslení a až potom se uvolňuje doplatek prodávajícímu. Toto pořadí má být přesně popsáno v úschovní smlouvě a navázáno na podmínky banky.

V zákoně je kvitance potvrzení o splnění dluhu. V praxi se ale můžete setkat i s jiným označením, například souhlas s výmazem nebo potvrzení o zániku práva. Důležité je, aby šlo o listinu, kterou banka vystaví pro další postup v katastru.

Správní poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru činí 2 000 Kč za každý návrh. Jestliže jsou podmínky splněny, katastr povolí vklad nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Celkový čas pak záleží i na konkrétním pracovišti a složitosti případu.

Někdy ano, ale jen pokud s tím souhlasí banka a kupující splní její podmínky. Není to automatická možnost. Proto je dobré mít připravenou i náhradní variantu, tedy standardní doplacení hypotéky z kupní ceny.

Pak je potřeba sladit podmínky banky prodávajícího, banky kupujícího, úschovy i katastru. Nejčastěji se chybuje v pořadí kroků, v podmínkách čerpání a v tom, kdy se uvolňují jednotlivé části kupní ceny.

V takové situaci je potřeba přesně zjistit pořadí jednotlivých práv, podmínky všech věřitelů a dopad na převod. Bez této kontroly nedává smysl podepisovat závazné dohody ani nastavovat platební podmínky.

Samo o sobě ne. Musí ale být jasné, kdo podepisuje smlouvy, kdo souhlasí s převodem a jak se vypořádá podíl nebo společné jmění. Právě u těchto případů se vyplatí vyjasnit si podmínky ještě před podpisem rezervace.

Může, ale záleží na podmínkách Vaší smlouvy, době uzavření úvěru, aktuální fixaci a důvodu splacení. Pravidla předčasného splacení se od 1. 9. 2024 změnila, proto si nechte konkrétní částku potvrdit bankou písemně ještě před podpisem smluv.

Nejdřív prověřit list vlastnictví, vyžádat vyčíslení od banky a zjistit, zda nejsou potřeba další souhlasy nebo podklady. Teprve potom má smysl nastavit kupní smlouvu, úschovu, pořadí plateb a návrhy pro katastr.

Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Každá situace s hypotékou je individuální — konkrétní podmínky závisí na Vaší úvěrové smlouvě, bance a právním stavu nemovitosti. Doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem. Aktuální informace ověřte na cuzk.cz a u Vaší banky.

Máte na nemovitosti hypotéku a chcete ji prodat?

Stačí adresa nebo číslo LV a pár vět k situaci. Řekneme vám, jak může vypadat doplacení úvěru a převod, abyste věděl, s čím počítat.

Chci posouzení
Chci nabídku Zavolat