Máte na nemovitosti exekuci a hrozí dražba? Pomůžeme vám prodat byt nebo dům bezpečně a s právním zajištěním. Závazky se uhradí přímo z kupní ceny a předem víte, za jakých podmínek se prodej uzavře.
Vyžádáme vyčíslení dluhu, budeme jednat s exekutorem a zajistíme podklady pro katastr. Kupní cena je uložena do advokátní úschovy a smlouvy připravuje advokát.
Chci řešit prodej před dražbouZačnou problémem: „hrozí dražba", „mám exekuci na dům", „jak prodat byt v exekuci". Až potom hledají konkrétní řešení — výkup, advokátní úschovu, zastavení dražby.
Výkup nemovitosti s exekucí je přímý prodej bytu nebo domu investorovi, kde se závazky uhradí přímo z kupní ceny. Prodej vyžaduje souhlas soudního exekutora. Kupní cena se ukládá do advokátní úschovy a z ní se postupně vyplácejí věřitelé — exekutor, banka, další. Zbývající část dostanete vy.
Tato stránka se zabývá výhradně výkupem nemovitostí zatížených exekucí. Pokud na nemovitosti žádná exekuce není a chcete jen rychle prodat, podívejte se na Výkup nemovitostí. Pokud po prodeji chcete v nemovitosti zůstat bydlet, navštivte Výkup s možností nájmu.
Čím dříve začnete, tím větší je šance dražbu odvrátit.
Exekuce se může u nemovitosti projevit několika způsoby. Ne každý zápis znamená, že o byt nebo dům přijdete. Je ale důležité vědět, co přesně znamená a jak rychle je potřeba jednat.
Exekuce je vedena proti vám jako osobě. Na nemovitosti zatím nemusí být žádný zápis. Ale exekutor může kdykoli rozhodnout, že nemovitost postihne — zejména pokud nemáte jiný majetek k uspokojení závazků.
Ověřte: Centrální evidence exekucíExekutor zapsal zástavní právo nebo poznámku do listu vlastnictví. Běžný prodej se tím výrazně komplikuje, protože katastr změnu vlastníka bez souhlasu exekutora zpravidla nezapíše. Nemovitost ale stále vlastníte a stále existují možnosti, jak situaci řešit.
Ověřte: nahlizenidokn.cuzk.cz (část C a D)Exekutor vydal exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. To je vážná situace, ale stále neznamená, že dražba musí skutečně proběhnout. Pokud se závazky uhradí včas nebo se najde jiné řešení před dražebním jednáním, může být příkaz zrušen. Právě v této chvíli dává smysl hledat rychlé a právně bezpečné řešení.
Ověřte: Portál dražeb + exekuce.justice.czExekuční příkaz k prodeji nemovitosti ještě neznamená, že o dům automaticky přijdete. Dokud neproběhne dražba, dá se situace řešit. Čas ale běží a prostor pro bezpečné řešení bývá omezený.
Důležité: Při exekuční dražbě nemáte kontrolu nad cenou — nemovitost se může prodat výrazně pod tržní hodnotou. Řízený výkup vám dává možnost dohodnout podmínky předem.
Výkup v exekuci má víc kroků než běžný prodej. Důležitý je souhlas exekutora a správné vyčíslení všech závazků.
Zjistíme stav nemovitosti (LV, katastr), počet a typ exekucí, výši závazků, případnou hypotéku. Řekneme vám, zda je výkup reálný.
Rychlost: do 24 hodinOslovíme každého exekutora a vyžádáme si aktuální vyčíslení dluhů. Paralelně řešíme s bankou zbytek hypotéky (pokud existuje).
Rychlost: 5–14 dní (ZÁLEŽÍ na exekutorech)Na základě vyčíslení připravíme konkrétní návrh řešení: kolik za nemovitost, kolik půjde na úhradu závazků a jaká částka zbude vám. Současně nastavíme další postup s exekutorem tak, aby byl prodej právně průchozí.
Důležitý krok — je potřeba správně nastavit podmínky prodeje i podklady pro převod.Advokát připraví kupní smlouvu. Kupní cena jde do advokátní úschovy. Z úschovy se uhradí závazky dle dohodnutého pořadí: exekutor, banka, další věřitelé. Zbytek dostanete vy.
Smlouvy dostanete k prostudování předemPodpisy úředně ověřeny. Návrh na vklad podán na katastrální úřad. Exekutor po uhrazení závazků vydá souhlas s výmazem poznámek.
Katastr: zpravidla 20 dní (ČÚZK)Po zápisu nového vlastníka se kupní cena uvolní z advokátní úschovy podle předem domluvených podmínek. Z této částky se uhradí závazky spojené s exekucí a zbývající část kupní ceny se vyplatí vám.
Výsledek: závazky uhrazeny, převod dokončenPořadí úhrad se stanoví předem a je součástí smlouvy o úschově. Všechny platby jdou přes advokáta — nikdy „z ruky do ruky".
Při prodeji nemovitosti v exekuci je důležité rozumět každému kroku i podmínkám smlouvy. Těchto 10 otázek vám pomůže rychle poznat, zda je nabídka férová, srozumitelná a právně bezpečná.
Férový partner komunikaci s exekutorem vede za vás. Pokud vás nechá jednat samotné, je to varovný signál.
Musíte vidět aktuální vyčíslení od každého exekutora — ne „odhad". Vyčíslení se mění. Vyžadujte aktuální dokumenty.
Kupní cena musí jít do úschovy u advokáta nebo notáře. Nikdy nepřijímejte peníze „z ruky do ruky" ani na účet bez úschovy.
Musíte přesně vědět: kolik jde na exekuce, kolik na hypotéku, kolik zůstane vám. Toto musí být ve smlouvě o úschově.
Zeptejte se předem. Férový partner řekne, jak se to řeší. Špatná odpověď: „To se nestane."
Kupní smlouvu by měl sepisovat advokát pojištěný Českou advokátní komorou. Ne „naše právní oddělení" bez uvedení jména.
Pokud po vás chtějí podpis na místě — odejděte. Férový partner vám dá minimálně několik dnů.
Poplatek za „zpracování", „ocenění" nebo „posouzení" předem je varovný signál. Běžná praxe: bez poplatků do podpisu.
Slib „až 92 % tržní hodnoty" u nemovitosti v exekuci je podezřelý. Buďte skeptičtí k přehnaným slibům — zvlášť pod časovým tlakem.
Férový partner nemá problém s tím, že si necháte smlouvy posoudit nezávisle. Pokud to odmítá, nekomunikujte dál.
Naše zásada: Smlouvy sepisuje advokát. Vyčíslení dluhů dokládáme od každého exekutora. Smlouvy dostanete předem. A nemáme problém s tím, že si je necháte posoudit vlastním právníkem.
Nebudeme vám slibovat konkrétní procenta bez kontextu. Výkupní cena u nemovitosti v exekuci závisí na mnoha faktorech a bývá nižší než při běžném prodeji. To je realita.
Proč? Kupující přebírá právní riziko (jednání s exekutory, vyčíslení závazků, časový tlak), financuje z vlastních zdrojů a řeší případné komplikace. Z kupní ceny se navíc uhradí závazky — takže částka, kterou obdržíte vy, je kupní cena minus dluhy.
Ale oproti exekuční dražbě máte výhodu: dohodnete podmínky předem, znáte přesnou částku a kontrolujete celý prodej. Při dražbě tuto kontrolu nemáte.
Konkrétní nabídku připravíme po prověření situace. Nezávazně, bez poplatků.
Na nemovitosti může být současně zástavní právo banky i exekuce. V praxi je potřeba sladit dvě věci: nejprve vyřešit exekuci tak, aby byl převod právně možný, a zároveň připravit doplacení hypotéky a navazující výmaz zástavního práva.
Konkrétní postup se vždy odvíjí od listu vlastnictví, počtu exekucí, podmínek banky a stavu řízení.
| Výkup v exekuci | Exekuční dražba | Přímý výkup mimo exekuci | Prodej přes realitní kancelář | Refinancování / konsolidace | |
|---|---|---|---|---|---|
| Možnost ovlivnit cenu a podmínky | Ano — cena i podmínky se nastavují předem | Omezená — výsledek určuje dražba | Ano — cena i podmínky se domlouvají předem | Ano — záleží na nabídce trhu a délce prodeje | Netýká se prodeje |
| Orientační rychlost řešení | Individuální — obvykle rychleji než prodej přes realitní kancelář | Řídí se postupem exekutora a termínem dražby | Individuální — podle stavu nemovitosti a právního stavu | Individuální — často delší podle trhu a financování kupujícího | Individuální — záleží na bonitě a podmínkách banky |
| Jak pracuje s exekucí | Umožní nastavit úhradu závazků z kupní ceny | Řešení probíhá v rámci nuceného prodeje | Pro exekuci se obvykle nehodí bez navazujícího právního postupu | Sama exekuci neřeší, pouze zprostředkuje prodej | Může pomoci jen v části případů, pokud je ještě reálně možné situaci stabilizovat |
| Nutnost řešit exekuci před převodem | Ano — je potřeba nastavit právně průchozí postup | Neřeší vlastník samostatně | Ano — bez navazujícího řešení může být převod zablokovaný | Ano — samotná kancelář tuto část nevyřeší | Jen pokud je ještě možné exekuci odvrátit nebo vyrovnat jinak |
| Typické náklady | Obvykle bez provize, náklady záleží na konkrétní dohodě | Nevýhodou bývá nižší výsledná cena a náklady spojené s exekucí | Obvykle bez provize, záleží na podmínkách kupujícího | Obvykle provize realitní kanceláře | Bez provize za prodej, ale s úroky a podmínkami nového úvěru |
| Riziko nevýhodného výsledku | Nižší — podmínky jsou známé předem | Vyšší — cena vzniká až v dražbě | Nižší — pokud je nemovitost právně i technicky v pořádku | Střední — záleží na trhu, čase a financování kupujícího | Záleží na schopnosti úvěr splácet i splnit podmínky banky |
| Možnost zůstat v nemovitosti bydlet | Ano — pokud se domluví např. zpětný nájem | Spíše ne | Jen pokud se na tom strany výslovně dohodnou | Jen pokud se na tom dohodnete s kupujícím | Ano — nemovitost vám zůstává |
| Vhodné, když… | Na nemovitosti je exekuce a potřebujete rychlé a právně bezpečné řešení | Dobrovolné řešení se nepodařilo a exekuce pokračuje nuceným prodejem | Nemovitost není zatížena exekucí a jde o standardní přímý prodej | Máte čas na běžný prodej a právní stav je bez zásadních komplikací | Máte dostatečný příjem a banka je ochotna úvěr schválit nebo upravit |
Konkrétní postup se vždy odvíjí od listu vlastnictví, počtu exekucí, podmínek banky a stavu řízení.
Jména jsou změněná. Situace vycházejí z typických případů z praxe.
Byt 3+kk v Brně je po rozvodu ve spoluvlastnictví. Exekuce je vedena na bývalého manžela, takže prodej je složitější než u běžné nemovitosti. Je potřeba správně nastavit postup, vyžádat potřebná vyčíslení a připravit podklady tak, aby převod proběhl bezpečně.
Prodat byt, uhradit závazky z kupní ceny a zbytek bezpečně rozdělit mezi spoluvlastníky.
Vyžádáme aktuální vyčíslení závazků a nastavíme způsob jejich úhrady z kupní ceny. Současně připravíme podklady pro převod, sladíme další postup se zúčastněnými stranami a ohlídáme návaznost kroků pro katastr i úschovu. Zbývající část kupní ceny se poté rozdělí podle konkrétní dohody a právního stavu.
Na co pozor: U podobných případů je důležitá součinnost všech, jejichž podpis nebo podklady jsou pro převod potřeba. Pokud některá ze stran nespolupracuje, je nutné zvolit další postup podle konkrétní situace.
Rodinný dům zatížený hypotékou ve výši 2,1 mil. Kč a třemi exekucemi vedenými různými exekutory v celkové výši 800 tis. Kč. Banka současně upozornila na možnost zesplatnění úvěru.
Vyřešit hypotéku i exekuční závazky v rámci jednoho převodu a pokud možno zachovat část kupní ceny pro klienta.
Nejprve jsme si vyžádali aktuální vyčíslení od všech exekutorů i banky a nastavili způsob úhrad z kupní ceny. Současně jsme připravili postup pro bezpečný převod nemovitosti, doplacení hypotéky a navazující podklady k výmazu zástavního práva. Jednání s bankou i exekutory jsme koordinovali tak, aby na sebe všechny kroky správně navazovaly.
Na co pozor: Vyčíslení od tří exekutorů trvalo v tomto případě 12 dní. U více exekucí je potřeba počítat s časovou rezervou. Předběžný odhad se navíc může od aktuálního vyčíslení lišit, proto je vždy nutné pracovat s platnými dokumenty.
Byt 2+1. Exekutor vydal exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dražební jednání bylo stanoveno přibližně za 5 týdnů. Martin v bytě bydlí a chce si zajistit možnost zůstat v něm i po vyřešení celé situace.
Vyřešit závazky včas, pokusit se předejít dražbě a současně si zajistit další bydlení.
Vyžádali jsme aktuální vyčíslení závazků a nastavili jejich úhradu z kupní ceny přes advokátní úschovu. Současně jsme s exekutorem řešili potřebné podklady a návaznost jednotlivých kroků tak, aby bylo možné dražbě předejít, pokud to stav řízení ještě umožňoval. Součástí řešení byla i dohoda o dalším bydlení po prodeji, takže Martin mohl v bytě zůstat jako nájemce.
Na co pozor: Čas je v takové situaci zásadní. Čím dřív se začne řešit vyčíslení závazků a nastavení úhrad, tím větší je šance, že se vše stihne včas. Každý případ se ale odvíjí od aktuálních dokumentů, stavu řízení a postupu exekutora.
Pokud jsou dluhy vyšší než částka, za kterou lze nemovitost reálně prodat, výkup pro vás nemusí dávat smysl. V takové situaci je často potřeba zvážit jiné řešení, například další právní nebo insolvenční postup.
Pokud už běží insolvenční řízení, nakládání s majetkem se řídí jeho pravidly a roli v něm má insolvenční správce. Přímý výkup v této fázi zpravidla nelze řešit běžným postupem mimo insolvenční řízení.
Pokud je dražební jednání bezprostředně před konáním nebo už dražba proběhla, prostor pro dobrovolný výkup bývá velmi omezený. Právě proto je důležité začít situaci řešit co nejdřív, ideálně ještě před dražbou.
Pokud na nemovitosti exekuce není a řešíte jen rychlý prodej, tato stránka pro vás není. V takovém případě dává větší smysl běžný výkup nemovitosti nebo standardní prodej podle vaší situace.
Ano, ale jen při právně správně nastaveném postupu. Nejdřív je potřeba vyžádat aktuální vyčíslení dluhu a nastavit úhradu závazků z kupní ceny, obvykle přes advokátní úschovu. Pro převod je zpravidla nutná součinnost exekutora a podklady, které splňují požadavky katastru. Každý případ se posuzuje individuálně podle stavu řízení, typu exekuce a počtu věřitelů.
Jednejte co nejdříve. Ověřte stav na listu vlastnictví a v Centrální evidenci exekucí (vyhledavaniexekuci.cz). Kontaktujte odborníka na výkup v exekuci nebo advokáta. Čím dříve začnete, tím větší je šance dražbu odvrátit řízeným prodejem.
Je to rozhodnutí exekutora, kterým nařizuje prodej nemovitosti formou dražby. Samotný příkaz ale ještě neznamená, že k dražbě dojde. Pokud se závazky uhradí před dražebním jednáním, exekutor příkaz zruší.
Nahlédněte do listu vlastnictví na nahlizenidokn.cuzk.cz — v části C a D najdete zápisy o omezeních. Exekuce vedené na osobu ověříte v Centrální evidenci exekucí (ceecr.cz). Nařízené dražby sledujte na Portálu dražeb.
Řeší se obojí současně. Z kupní ceny se uhradí závazky dle priority — typicky nejprve hypotéka (zástavní právo banky), poté exekuční pohledávky. Banka musí vydat souhlas s výmazem zástavního práva. Komunikaci s bankou i exekutorem vedeme za vás.
Proto je důkladné prověření závazků klíčové. Vyžadujeme aktuální vyčíslení od každého exekutora. Pokud se přesto objeví nová exekuce, řeší se individuálně — buď se zahrne do kupní ceny, nebo se obchod upraví. Vždy o tom budete informováni.
Dohoda a podpis mohou proběhnout v řádu dnů. Vyčíslení závazků od exekutorů trvá obvykle 5–14 dní. Zápis na katastru zabere zpravidla 20 dní (FAKT — dle ČÚZK). Celkově: 2–6 týdnů podle počtu závazků a složitosti situace.
Kupní cena se uloží do advokátní nebo notářské úschovy u nezávislé třetí strany. Podmínky výplaty jsou předem dané v úschovní smlouvě. V běžném převodu se peníze uvolní po zápisu vlastnického práva v katastru, u složitějších případů se z nich nejdřív uhradí sjednané závazky a teprve potom se vyplatí zbytek.
Výše nabídky závisí na lokalitě, stavu nemovitosti, výši závazků, počtu exekucí a právní složitosti celé situace. Částka bývá obvykle nižší než u běžného prodeje, protože je nutné započítat i náklady a rizika spojená s vypořádáním dluhů. Přesnou nabídku lze stanovit až po prověření podkladů.
Nemusíte. Pokud chcete v nemovitosti zůstat bydlet, nabízíme možnost zpětného nájmu. Podrobnosti a podmínky najdete na stránce Výkup s možností nájmu.
Neúčtujeme žádnou provizi, poplatek za ocenění ani skryté náklady. Právní servis a komunikaci s exekutory zajišťujeme. Dohodnutá kupní cena je to, z čeho se uhradí závazky — zbytek obdržíte vy.
Především tehdy, pokud si nejste jistý(á) podmínkami nabídky nebo obsahu smluv. Právní pomoc je na místě také při insolvenci, při sporu o vlastnictví nebo v jiné situaci, kde není právní stav nemovitosti jednoznačný. A platí i obecně: nechat si smlouvy před podpisem zkontrolovat nezávislým advokátem je rozumný a bezpečný krok.
Upozornění: Informace na této stránce mají obecný informativní charakter a nepředstavují právní, daňové ani finanční poradenství. Každá exekuční situace je individuální — konkrétní podmínky závisí na rozhodnutí exekutora, obsahu smluv a právním stavu nemovitosti. Doporučujeme konzultaci s nezávislým advokátem. Aktuální informace ověřte na cuzk.cz, ceecr.cz a justice.
Napište adresu (nebo číslo LV) a pár vět k situaci. Prověříme možnosti a ozveme se s jasným doporučením — rychle, diskrétně a bez závazků.
