Jak prodat nemovitost s hypotékou

Prodej nemovitost s hypotékou

Je důležité vědět, že prodat nemovitost s hypotékou nebo jiným zástavním právem může být o něco složitější než prodej nemovitosti bez hypotéky. Pokud se rozhodnete byt nebo dům s hypotečním úvěrem prodat, mohou být pro vás následující kroky užitečné.

Zjistit zůstatek hypotečního úvěru

Než se pustíte do prodeje své nemovitosti je dobré si předběžně zjistit, kolik ještě dlužíte na hypotéce a zda je možnost předčasně splatit hypotéku bez sankcí. Ideální je, pokud hypotéku plánujete doplatit ke konci fixačního období. Po tom, co vám banka sdělí novou úrokovou sazbu na další období, máte cca 3 měsíce na splacení hypotéky bez sankcí.

Pokud nemůžete čekat na konec fixace, počítejte s poplatky, které se pohybují v řádu několik stovek korun. Pozor byste si měli dát v případě, kdy jste si sjednali hypoteční úvěr před 1. prosincem 2016 a fixační smlouvy jste dali na období třeba 10 let. Pokud od sjednání hypotéky fixace ještě neuplynula, bude se předčasné vyplacení řídit dle smluvní dokumentace, a ne podle zákona o spotřebitelském úvěru č. 257/2016 Sb. Za předčasné splacení může banka požadovat smluvní pokutu v řádech vyšších desetitisíců korun.

Prodat nemovitost můžete několika způsoby

Vše se odvíjí od toho, jaký způsob kupující zvolí.

1. Kupující uhradí celou prodejní cenu pomocí vlastních peněz

Jedná se o nejrychlejší a nejjednodušší variantu, kdy kupující dokáže zaplatit kupní cenu nemovitosti i s hypotékou. V kupní smlouvě se kupní cena rozdělí na dvě částky (platby). První částka půjde na uhrazení hypotéky a druhá částka půjde do advokátní, bankovní nebo notářské úschovy. Po změně vlastníka v katastru nemovitostí je druhá částka zaslaná z úschovy na bankovní účet prodávajícího nebo na účet, který je uvedený v kupní smlouvě.

2. Kupující převezme vaši hypotéku, pokud to banka akceptuje

Dříve se tento způsob moc nepoužíval, a to z důvodu, kdy kupující získal s novou hypotékou lepší podmínky a nižší úrokovou sazbu. Dnes je situace jiná! Úrokové sazby hypotečních úvěrů atakují v únoru 2023 hranici 6,4 % p.a. Pokud se kupující domluví s bankou o převzetí hypotečního úvěru, může být úroková sazba až do změny fixace o dost nižší, než aktuálně nabízejí banky.

Kupující musí splnit všechny standardní podmínky banky. To je dobrá bonita: úvěrová historie, doložení příjmů, solventnost apod.

3. Kupující si zařídí vlastní hypotéku u stejné banky, jako máte vy

Kupující si může vzít úvěr u stejné banky, jako má prodávající. Banka náhradou za starého klienta získá nového, a to se může příznivě odrazit snížením úrokové sazby u nové hypotéky nebo snížením poplatku za předčasné splacení u staré hypotéky.

4. Kupující si zařídí novou hypotéku u jiné banky

Kupující si vybere takovou banku, která mu nabídne nejvýhodnější podmínky. Často má kupující již před prohlídkou nemovitosti předschválený hypoteční úvěr. Je žádoucí, aby prodávající si nechal vyčíslit zůstatek hypotečního úvěru a souhlas s tím, že po nějakou dobu bude mít zástavní právo i banka kupujícího. Následně banka kupujícího uhradí zůstatek hypotéky bance prodávajícího.

Splacení hypotéky zdarma v tíživé životní situaci

Zákon definuje i případy, kdy se lidé v tíživé životní situaci dostanou do finančních problémů a nemohou si dovolit splácet hypotéku. Hypoteční úvěr je možné doplatit zdarma v případě úmrtí, invalidity nebo dlouhodobé nemoci dlužníka, jeho manžela, manželky nebo partnera či partnerky, a to v případě, kdy těžká životní situace vede k výraznému snížení schopnosti splácet hypoteční úvěr.